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FAQ zum möglichen Nahversorgungsgebiet

22.01.2019 In letzter Zeit diskutieren unsere Bürgerinnen und Bürger sehr angeregt über das Für und Wider eines neuen Nahversorgungszentrums an der Westumfahrung. Für das Januar-Amtsblatt der Gemeinde haben wir eine Zusammenstellung mit regelmäßigen Fragen und Antworten zu diesem Themenkomplex erstellt. Vorab können Sie sich diese auf unserer Gemeinde-Homepage ansehen!

Zwischen Roith und Wenzenbach soll, parallel zum B16-Ausbau und der dazugehörigen Schaffung einer „Südspange“, die sogenannte „Westumfahrung“ als Entlastungsstraße für die Unterlindhofstraße und Fußenberg errichtet werden. Insgesamt wird dieses Bauvorhaben nach Abzug der erwarteten Förderung in Höhe von 2,3 Mio. € einen Eigenanteil von etwa 3,3 Mio. € Investitionskosten für die Gemeinde Wenzenbach verursachen. Dafür könnte durch die Westumfahrung das Verkehrsaufkommen in der Unterlindhofstraße gemäß einer wissenschaftlichen Verkehrsprognose um mindestens 1.200 Fahrzeuge täglich reduziert werden. Durch eine entlang der Westumfahrung zu schaffende Abfahrt in Richtung Sandgrube könnte zudem der Schwerlastverkehr in Fußenberg deutlich abnehmen, da dieser zu großen Teilen direkt auf die B16 geleitet werden würde. Kein Wunder also, dass sich die Westumfahrung im zurückliegenden Sommer bei einer Bürgerbefragung, an der sich über 900 Wenzenbacherinnen und Wenzenbacher beteiligten,  eines enormen Zuspruchs von 2/3 aller Befragten erfreute.

Etwas differenzierter ist indes die Meinung darüber, ob angrenzend zur Westumfahrung ein neues Nahversorgungsgebiet entstehen soll. 59 Prozent der Teilnehmer unserer Bürgerbefragung gaben an, dass sie ein Nahversorgungszentrum mit modernem Vollsortimenter, Discounter und Drogeriemarkt an der neu zu errichtenden Straße begrüßen würden. 41 Prozent sehen das indes eher kritisch oder zumindest neutral.

Auch bei einer Bürgerversammlung zu diesem Thema am 14. November 2018 oder anhand verschiedener teilweise doch recht ausschweifender Diskussionen in den sozialen Medien zeigte sich, dass hier die Meinungen mitunter sehr weit auseinander liegen und zunehmend Argumente für oder gegen das Nahversorgungsgebiet vorgebracht werden, die nicht der Faktenlage entsprechen. Deshalb soll dieser Amtsblattartikel möglichst wertungsfrei den aktuellen Sachstand darstellen und Fragen beantworten, die in letzter Zeit häufiger an uns herangetragen worden sind.

Was ist eigentlich genau geplant?

Zwischen der geplanten Westumfahrung und dem existierenden Wohngebiet „An der Zell“ werden etwa 40.300 m² Flächen verbleiben, die sich städteplanerisch optimal zur Entwicklung anbieten. Frühzeitig kam deshalb ein Immobilienunternehmen auf uns zu, welches sich dort eine größere Teilfläche sichern konnte und zusammen mit der Gemeinde gerne auf ca. 18.800 m² Wohnbebauung und auf ca. 21.500 m² das besagte Nahversorgungsgebiet realisieren würde. Nach den Vorstellungen des Investors und des örtlichen EDEKA-Kaufmanns sollte sich dieses Nahversorgungsgebiet  aus einem EDEKA-Markt mit etwa 1.300 m² Verkaufsfläche (bisheriger Markt im Ortskern etwa 1.100 m²) samt Gastro-Bereich mit Café, Backshop und Mittagstisch, einem EDEKA-Getränkemarkt mit etwa 700 m² Verkaufsfläche sowie einem Discounter mit etwa 1.200 m² Verkaufsfläche und einem Drogeriemarkt mit etwa 750 m² Verkaufsfläche zusammensetzen. Ebenso wäre es angedacht, die bestehende innerörtliche Bäckereiproduktionsstätte der Familie Dirnberger ins neue Nahversorgungszentrum zu verlagern. Dort soll eine gläserne und von den Besuchern des Edeka-Marktes einsehbare Schaubäckerei entstehen. Hinzu kämen noch 174 Parkplätze in komfortabler Größe und Anordnung für die Besucher der einzelnen Einkaufsmöglichkeiten.

Der derzeitige Planungsstand stellt sich somit wie nachfolgend dar:

Natürlich bräuchte es hierfür noch ein umfassendes Bauleitplanverfahren, bestehend aus einer Änderung des Flächennutzungsplan und der Aufstellung eines Bebauungsplans. Die erforderliche Flächennutzungsplanänderung müsste explizit vom Landratsamt Regensburg genehmigt werden. Selbstredend wären die Bürger sowie weitere Träger öffentlicher Belange im Rahmen des Bauleitverfahrens mehrfach eingebunden und könnten hierbei ihre Meinungen und Stellungnahmen zu der angedachten Bebauung kommunizieren.

Stirbt dann die Nahversorgung im Ortskern aus?

Natürlich kennt man die Negativbeispiele, wo aufgrund eines Nahversorgungsgebiets vor den Toren einer Kommune die innerörtlichen Geschäfte nicht mehr überlebensfähig waren. Deshalb hat die Gemeinde Wenzenbach von einem unabhängigen Gutachter eine Marktanalyse erstellen lassen, die sich intensiv mit den Auswirkungen eines Nahversorgungsgebiets für den Ort beschäftigt. Die vorgelegten Konzepte diverser Investoren prüft die Gemeindeverwaltung also mit der gebotenen Sorgfalt und gewiss nicht blauäugig. Eine Verlagerung des EDEKA-Marktes an die Westumfahrung samt der Ansiedlung eines ALDI und eines Drogeriemarktes wären für den Ort möglich und verträglich, sofern zeitgleich ein Mindestangebot an Nahversorgung im Wenzenbacher Ortskern durch ein Kleinflächenkonzept mit etwa 400 m² Verkaufsfläche aufrechterhalten bleibt. Dieses Kleinflächenkonzept soll insbesondere die fußläufig erreichbare Grundversorgung des täglichen Bedarfs sicherstellen. EDEKA Dirnberger würde diese Aufrechterhaltung eines solchen Konzepts für mindestens fünf Jahre garantieren. So würde nach Einschätzung des Experten von Standort Kommune ein zukunftsfähig dimensioniertes Angebot geschaffen werden, das für eine stärkere wohnortnahe Kaufkraftbindung (derzeitig existiert eine Kaufkraftabwanderung im Nahversorgungsbereich von 50 Prozent, insbesondere in Richtung Regensburg) in Wenzenbach sorgen würde, ohne die wohnortnahe Grundversorgung substanziell zu gefährden. In der fußläufigen Anbindung des Kleinflächenangebots im Ortskern (bis zu 500 Meter Wegstrecke) wären ausreichend viele Haushalte vorhanden, sodass der kleine Markt nachhaltig und langfristig betrieben werden könne.

Die ebenfalls geprüfte alternative Ansiedlung eines zweiten und damit konkurrierenden Supermarktes (beispielsweise ein REWE) an der Westumfahrung, zusammen mit einem Discounter und einem Drogeriemarkt, würde indes den EDEKA-Markt im Ortskern stark belasten und sogar so sehr gefährden, dass dieser aufgrund der zu erwartenden Umsatzeinbußen von mehr als 25% wohl nicht mehr langfristig existenzfähig sein würde und letztendlich schließen müsste. Der Grund hierfür läge insbesondere auch an den fehlenden Expansionsmöglichkeiten des aktuellen EDEKA-Marktes. In diesem Schreckensszenario wäre dann auf lange Sicht gar keine Nahversorgung mehr im Ortskern anzutreffen. Auch die weiteren Auswirkungen auf den sonstigen Bestand (insbesondere auf den Penny-Markt) wären in dieser Konstellation deutlich spürbarer, sodass diese Variante seitens des Gutachters nicht empfohlen wurde.

In der Diskussion wird immer wieder der Gedanke eines abgespeckten Nahversorgungsgebiets, bestehend aus nur einem Discounter und ggf. noch einem kleinen Drogeriemarkt, an der Westumfahrung eingebracht. Warum wird dies nicht weiterverfolgt?

Abgesehen davon, dass laut der Expansionsmitarbeiter diverser Discount- und Drogeriemärkte nur eine dreigliedrige Lösung zusammen mit einem Supermarkt (aufgrund der zu erwartenden Anziehungs- und Synergieeffekte) attraktiv sei und umgesetzt werden könne, sieht das auch der unabhängige Nahversorgungs-Experte recht problematisch. Eine solche Lösung würde nämlich laut Gutachten zu einer zu großen Zerstückelung der Wenzenbacher Nahversorgungsstruktur führen, welche aus städtebaulicher und verkehrstechnischer Sicht weniger begrüßenswert wäre.

Wie sieht das mögliche Innerortskonzept genau aus?

Fürs Erste würde EDEKA Dirnberger mehrere Hundertausende Euro investieren müssen, um den bestehenden Supermarkt im Ortskern so umzubauen, dass dieser künftig für ein Kleinflächenkonzept (mit etwa 400 m² Verkaufsfläche) mit allen Artikeln des täglichen Bedarfs samt Backshop, einer Post-Annahmestelle und einem Gastro-Bereich mit Mittagstisch geeignet ist. Die frei werdende Verkaufsfläche von etwa 680 m² könnte indes an einen geeigneten Fachmarkt mit einem separaten Eingangsbereich vermietet werden. Konkret könnte eine solche Lösung wie folgt aussehen:

Bilder: Dirnberger

Wie bereits vorhin erwähnt, wird der Gemeinde von EDEKA Dirnberger eine Mindestbetriebszeit von fünf Jahren für dieses Kleinflächenkonzept im Innerortsbereich garantiert. Zu den genauen Rahmenbedingungen eines möglichen Vertrags mit EDEKA Dirnberger können wir hier leider aus rechtlichen Gründen keine Auskunft geben. Es sollte aber klar sein, dass die öffentliche Hand ein Unternehmen nicht auf Dauer zum Betrieb eines Geschäfts verpflichten kann. Hier wird sich erst zeigen müssen, ob die Marktanalyse von Standort Kommune vollends zutrifft und sich der verkleinerte Markt nachhaltig und wirtschaftlich etablieren kann, oder ob das Konsumverhalten der Bürger am Ende doch Probleme für die Innerortsversorgung bringen wird. In der Tat ist das eine gewisse Achillesferse der derzeitigen Planung. Trotz zweifelsfrei guter Absichten aller Beteiligten gibt es keine 100%ige Garantie, dass die Entwicklungen im Nahversorgungsbereich genauso verlaufen werden, wie vom Experten prognostiziert und vom Gemeinderat gewollt. Letztendlich wird der Erfolg des Innerortskonzepts von der Akzeptanz der Bürgerinnen und Bürger abhängen. Hier eine Lösung zu finden, die ein möglichst hohes Maß an Verlässlichkeit über die fünf Jahre hinaus erbringt, wird eine der größten kommunalpolitischen Herausforderungen des Gemeinderats im Jahr 2019 werden.

Würde man mit dem Vorhaben nicht die lebendige Ortsmitte schwächen?

43 Prozent der Teilnehmer unserer Bürgerbefragung gaben an, Wenzenbachs Ortsmitte besäße auch heute keinerlei Aufenthaltswert. Weitere 40,5 Prozent sehen dort zudem nur einen durchschnittlichen Aufenthaltswert und nutzen das Areal ausschließlich für Einkäufe. Wohl auch deshalb erkennen die Stadtplaner unseres derzeit entstehenden integrierten Stadtentwicklungskonzepts (ISEK) im Umfeld um den EDEKA-Markt hohe Entwicklungschancen für den Ort. Perspektivisch könnte die derzeitige Supermarktfläche nämlich zu einer tatsächlich lebendigen Ortsmitte mit kleinteiligeren Laden- und Aufenthaltsflächen, wie einem komprimierten Supermarkt, einem Café mit Eisdiele, einem Wochenmarkt, einem Bistro mit Mittagstisch und Freisitz und einem Bio-/Feinkostmarkt oder dergleichen umgewandelt werden. Dass diese für die Gemeindeentwicklung wertvolle Fläche nicht einfach vom Grundstückseigentümer nach Lust und Laune an einen Wohnbauentwickler veräußert werden kann, sollte schon aufgrund der Planungshoheit der Gemeinde feststehen. Nichtsdestotrotz sind die Bestrebungen der Gemeinde groß, aktiv an der nachhaltigen und attraktiven Gestaltung des Areals mitzuwirken und dieses perspektivisch zu einer tatsächlich lebendigen Ortsmitte zu verwandeln.

Kann nicht das Feuerwehrhaus für eine Erweiterung des EDEKA-Markts im Ortskern weichen?

Der Bereich des EDEKA-Markts umfasst zusammen mit dem Feuerwehrhaus insgesamt 7.350 m². Dort eine Erweiterung des bestehenden EDEKA-Markts vorzunehmen, klingt zunächst einmal in der Tat recht verlockend. Auf den zweiten Blick ergeben sich hier aber doch gewisse Problemstellungen:

- Das Feuerwehrhaus ist eigentlich gut in Schuss und wurde erst vor einigen Jahren saniert. Ein Abriss wäre wirtschaftlich nur sehr schwer darstellbar. Ferner müsste zunächst eine geeignete Ersatzfläche gefunden werden.

- An das Feuerwehrhaus schließt ein Gebäude an, welches als Ortsvermittlungsstelle sämtlicher Telekomleitungen der Gemeinde dient. Eine Verlegung der Ortsvermittlungsstelle mit allen dazugehörigen Leitungen, dessen Realisierbarkeit von der Dt. Telekom immer noch grundsätzlich geprüft wird, wäre nach ersten Schätzungen mit exorbitant hohen Kosten im sechsstelligen Bereich verbunden.

- Während der Umbauzeit des EDEKA-Markts von etwa einem Jahr müsste dieser zeitweise schließen oder könnte den Betrieb nur unter enormen Einschränkungen für die Kunden fortführen. In dieser Zeit könnten die Bürgerinnen und Bürger, mangels Alternativen im Ort, nicht auf das gewohnte und erforderliche Angebot eines Vollsortimenters zurückgreifen und würden so ihr Kaufverhalten möglicherweise dauerhaft noch mehr in Richtung Stadt verlagern. Genau dieses schon heute stark ausgeprägte Problem (Kaufkraftabwanderung von etwa 50%) sollte mit Nachdruck angegangen werden, da insbesondere eine solche Abwanderung mit zum Aussterben von Ortszentren beiträgt.

Wird mit dem Nahversorgungsgebiet der Verkehr in der Unterlindhofstraße trotz Westumfahrung nicht eher zunehmen?

Wir haben mit der Westumfahrung eine Straße geplant, die deutlich attraktiver und leistungsfähiger als die Unterlindhofstraße ist. Ferner soll die Hauptzufahrt in das geplante Nahversorgungsgebiet über die Westumfahrung realisiert werden. Im Rahmen der Bauleitplanung wäre hier natürlich noch ein Verkehrsgutachten zu den verkehrlichen Folgen des Nahversorgungszentrums in der Unterlindhofstraße erforderlich. In jedem Fall sollte es aber möglich sein, mit der Westumfahrung die Unterlindhofstraße von einem Großteil der PKWs sowie in Gänze vom Schwerlastverkehr (außer Anlieger) entlasten zu können. Die Nutzung der Unterlindhofstraße für Personenkraftwagen könnte zudem durch verkehrsrechtliche Maßnahmen weiter unattraktiver gestaltet werden. Zu bedenken gilt es auch, dass durch dieses Nahversorgungsgebiet zwischen Roith und Wenzenbach weniger Fußenberger und Thanhausener die Unterlindhofstraße nutzen würden, um zum Einkaufen zu fahren. Generell wäre das Nahversorgungsgebiet in der geografischen Mitte der gesamten Gemeindefläche strategisch gut gelegen, sodass dieses grundsätzlich von allen Ortsteilen Wenzenbachs schnell erreicht werden kann. Die Bewohner aller Ortsteile (außer des Hauptorts) müssten künftig für ihren Supermarktbesuch nicht mehr durch Wenzenbach fahren, was in Summe mit den genannten Maßnahmen zu einer Verkehrsentlastung der bewohnten Straßen führen dürfte.

Ist das Nahversorgungsgebiet nicht ohnehin schon beschlossene Sache?

Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom Mai 2018 folgenden Grundsatzbeschluss gefasst:

„Die Gemeinde Wenzenbach plant die Realisierung eines Nahversorgungsgebiets, bestehend aus mindestens:

-     einem (Hard-)Discounter (etwa 1.000 bis 1.200 m² an Verkaufsfläche)

-     und einem Drogeriemarkt (etwa 400 bis 600 m² Verkaufsfläche)

am neu zu entstehenden Nahversorgungszentrum entlang der geplanten Gemeindeverbindungsstraße „Westumfahrung.

Sofern es für den Ort verträglich erscheint und im Ortskern von Wenzenbach weiterhin eine leicht fußläufig erreichbare Nahversorgungsmöglichkeit (max. 750 Meter Fußweg für > 1.500 Bewohner) mit mind. 400 m² Verkaufsfläche langfristig zur Verfügung steht, soll in dem Nahversorgungsgebiet zusätzlich ein Vollsortiment-Supermarkt mit max. 1.400 m² Verkaufsfläche plus optional zusätzlichen Bestandteilen (wie Bäckereiproduktion, Bäckerei-Verkaufsstelle, Café, Bistro, Getränkemarkt o.ä.) verwirklicht werden.

Die Gemeinde Wenzenbach hat die Frage der Verträglichkeit eines weiteren Supermarktes mit der Regierung der Oberpfalz abzustimmen. Hinsichtlich der Prämisse einer auch weiterhin bestehenden Nahversorgungsmöglichkeit im Ortskern hat die Gemeinde die weiteren Verhandlungen und Abstimmungen hierauf festzulegen und entsprechend detaillierte Konzepte dazu einzufordern.“

Wie leicht ersichtlich wird, werden durch den gefassten Grundsatzbeschluss noch keinerlei konkreten Details oder Bestandteile des angedachten Konzepts beschlossen. Vielmehr stellte dieser eine erste Willensbeurkundung und einen Planungsbeginn für alle Beteiligten dar. Interessant ist auch, dass bis dato hierzu noch kein Bauleitplanverfahren gestartet wurde. Wir befinden uns weiterhin in enger Abstimmung mit der Regierung der Oberpfalz und potenziellen Investoren sowie mit EDEKA Dirnberger. In besonderer Weise achten wir dabei auf die Planungen zum Innerortskonzept. Sollte es möglich sein, im Laufe der nächsten drei bis vier Monate den Beginn der Flächennutzungsplanänderung im Gemeinderat zu beschließen, würden bis zur Bekanntmachung eines rechtskräftigen Flächennutzungs- und Bebauungsplans immer noch mindestens 1 ½ Jahre Bearbeitungsdauer vergehen. In dieser Zeit findet die ausführliche Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange statt. Erst nach Abschluss, Auswertung und Berücksichtigung aller Beteiligungsprozesse könnte die bauliche Realisierung unseres Konzepts anlaufen. Das Staatliche Bauamt plant übrigens damit, dass die B16-Anschlussstelle in Wenzenbach im Jahr 2021 umgebaut und neu gestaltet wird. Bis zu diesem Zeitpunkt brauchen wir insbesondere für die Westumfahrung allerspätestens Baurecht, um mit unserer Gemeindeverbindungsstraße hier direkt auf eine zu gestaltende Anschlussstelle anschließen zu können. Zur Veranschaulichung soll folgende Planungsskizze dienen:


Fazit: Der Bau der Westumfahrung besitzt aufgrund der vielen damit verbundenen verkehrlichen Verbesserungen oberste Priorität für die Gemeinde Wenzenbach. Ein begleitendes Nahversorgungszentrum würde die Mehrheit des Gemeinderats zwar begrüßen, allerdings muss dieses nicht um jeden Preis realisiert werden. Hier kommt es tatsächlich auf den weiteren Verlauf der derzeitigen Verhandlungen (insbesondere die Innerortsversorgung betreffend) an.

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